Wat bij problemen bij de oplevering?

De oplevering van bouwwerken is het moment waarop de aannemer het werk officieel levert en de bouwheer het in ontvangst neemt en goedkeurt.

De oplevering is een eenzijdige juridische handeling, met juridische gevolgen. De verantwoordelijkheid voor de werken verschuift van de aannemer naar de bouwheer. Door de aanvaarding van de oplevering bevestigt de bouwheer de werken en is de aannemer niet meer aanspreekbaar voor zichtbare gebreken. Voor verborgen gebreken blijft de aannemer wel steeds aansprakelijk. Bijvoorbeeld, na oplevering door een loodgieter kan je hem niet meer aanspreken voor een niet geplaatste kraan. Dit gebrek is immers zichtbaar. Wel kan je de loodgieter nog aanspreken voor een lek in de afvoerbuis.

Ook de tienjarige aansprakelijkheid van de architect een aannemer start na oplevering.

De oplevering gebeurt meestal schriftelijk, waarbij de bouwheer een document ondertekent van de aannemer. Uitzonderlijk gebeurt de oplevering stilzwijgend of impliciet, door bijvoorbeeld het verzenden en betalen van een slotfactuur, het in ontvangst nemen van sleutels, het bewonen van de woning.

Bij woningbouw, in toepassing van de Wet Breyne, is er stilzwijgende aanvaarding als 1. de bouwheer niet reageert op het verzoek tot oplevering en als 2. men niet verschijnt binnen de 15 dagen na een officiële aanmaning van de aannemer/promotor, met opleveringsdatum.

Let op met slotfacturen en deelfacturen!

Het betalen van de slotfactuur (of deelfactuur met duidelijke vermelding van wat is afgewerkt) van de aannemer kan worden aanzien als oplevering en aanvaarding van de uitvoerde werken. Betaal dus enkel de factuur als je als bouwheer geen opmerkingen meer hebt op de werken van de aannemer.

Een voorschotfactuur betalen, kan niet als aanvaarding worden aanzien.

Meestal zal de aannemer een document voorleggen aan de bouwheer om te ondertekenen.
Teken dit document niet als er werken niet orde zijn, betaal evenmin de slotfactuur of deelfacturen. Laat per mail of per aangetekend schrijven weten aan de aannemer dat de oplevering niet wordt aanvaard. Daarbij vermeld je ook duidelijk welke werken nog niet in orde zijn en binnen welke redelijke termijn je verwacht dat ze worden afgewerkt.

Als maar een aantal kleinere zaken nog moeten worden afgewerkt, kan je de oplevering tekenen onder voorbehoud. Schrijf dan de opmerking op het opleveringsdocument.

Een voorlopige oplevering wordt niet aanzien als een definitieve aanvaarding van de werken. Aan de voorlopige oplevering is meestal een proeftermijn gekoppeld, een periode voor de bouwheer om de werken grondig te inspecteren, alvorens definitief wordt aanvaardt.

De voorlopige oplevering brengt in principe nog een verschuiving van de aansprakelijkheid van de aannemer naar de bouwheer met zich mee.

Opgelet, een voorlopige oplevering kan anders worden gedefinieerd in de aannemingsovereenkomst.

Bij een nieuwbouw is volgens de Wet Breyne een oplevering in twee fasen, voorlopig en definitief, verplicht.

Ben je op zoek naar technisch en juridisch advies tegen een vaste prijs over de oplevering van bouwwerken?

Doe beroep op Cofix.