De Wet Breyne van 9 juli 1971, vernoemd naar de socialistische politicus Gustave Breyne, beschermt de bouwheer van een nieuwbouwwoning en de koper van een bouwproject. Deze wet speelt in op transparantie in de prijs en betalingen, de opleveringsvoorwaarden, etc.

Wanneer is de Wet Breyne van toepassing?

De wet is van toepassing op aannemingsovereenkomsten, waarbij de bouwheer:

een volledige woning laat bouwen
een woning op plan koopt
een woning in aanbouw koopt

Vereist daarbij is dat de bouwheer of koper de woning niet enkel voor professionele doeleinden zal gebruiken. M.a.w. werken in opdracht van een onderneming vallen hier buiten.

Daarnaast is de wet niet alleen van toepassing op aannemers, maar ook op verkopers/bouwpromotoren, bij sleutel op de deurcontracten of bij verkoop van woningen die voor 80% (van de verkoopprijs) of meer worden verbouwd.

Welke bescherming biedt de Wet Breyne?

Duidelijke informatieverplichtingen (vergunningen, plannen, bestekken, aanvangsdatum, termijnen van afwerking, etc.) in een schriftelijke overeenkomst
Er wordt een totaal prijs afgesproken, die slechts beperkt herzienbaar is volgens de voorwaarden bepaald in het aannemingscontract en het KB van 21 oktober 1971
Het voorschot mag niet meer dan 5% bedragen van de totale prijs van aannemingswerken
Na het voorschot kunnen enkel deelbetalingen worden gevraagd, ter waarde van de afgewerkte delen
Bescherming tegen insolventie van de aannemer, promotor of de verkoper
De oplevering gebeurt in twee fasen, voorlopig en definitief

Hoe verloopt de oplevering onder de Wet Breyne?

Aan de bouwheer of koper moet eerst voorlopig worden opgeleverd, waarna ten vroegste een jaar later definitief wordt opgeleverd. Zowel de voorlopige en definitieve oplevering gebeuren normaal gezien schriftelijk. Uitzonderlijk kan de bewoning van het pand als een aanvaarding van de voorlopige oplevering worden aanzien. Het niet reageren van de bouwheer na herhaalde en officiële aanmaning door de aannemer, kan ook als definitieve oplevering gelden.

Gedurende deze termijn van minstens 1 jaar heeft de bouwheer of koper ruim de tijd om eventuele gebreken te detecteren en te melden aan de aannemer. Gedurende deze termijn blijft de aannemer dus in principe nog aansprakelijk voor zichtbare gebreken. Evenmin begint de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect te lopen.

Wel is het zo dat het algemeen risico van het teniet gaan van de geleverde werken na voorlopige oplevering op de schouders rust van de bouwheer. M.a.w. als de woning afbrandt, is dit een risico voor de bouwheer en niet langer voor de aannemer.

De aanvaarding van de voorlopige oplevering betekent ook dat de bouwheer zich niet meer op de nietigheid van de aanneming of koop kan beroep, bij overtreding van de bepalingen van de Wet Breyne door de aannemer of promotor.