De draagwijdte van de aansprakelijkheid van de architect en aannemer is specifiek in de wet geregeld in artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek.
Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.
Deze bijzondere aansprakelijkheidsgrond bestaat bovenop de gebruikelijke contractuele aansprakelijkheid, om bouwheren te beschermen tegen ernstige structurele bouwfouten.
Vanaf wanneer loopt de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer of architect?
In principe start de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid vanaf de definitieve aanvaarding van de werken, de oplevering.
Uitzonderlijk kan contractueel tussen de bouwheer en de aannemer worden afgesproken dat de tienjarige aansprakelijkheid reeds start vanaf de voorlopige oplevering. Dit kan het geval zijn voor grote werven waarbij in fasen wordt gewerkt.
Voor welke bouwfouten geldt de tienjarige aansprakelijkheid?
Belangrijke vereiste bij deze aansprakelijkheid is dat het gaat om gebreken in de bouw het gedeeltelijk of geheel tenietgaan van het gebouw. Het gaat dus niet om gebruikelijke bouwfouten zoals een paar dakpannen die van het dak vallen, een leiding die niet goed werd aangesloten, etc.
Daarbij is niet per se vereist dat het tenietgaan van het gebouw zich ook effectief voltrekt. Enkel is vereist dat het gebrek binnen de termijn van 10 jaren wordt ontdekt en van dien aard is dat het kan leiden tot tenietgaan van het gebouw.
Klassiek gaat het hierbij over conceptuele fouten van de architect en zware uitvoeringsfouten van de aannemer. Ook zware fouten onderaannemers kunnen onder de tienjarige aansprakelijkheid vallen.
De tienjarige aansprakelijkheid omvat evenwel geen vermoeden van gebreken in de bouw. De bouwheer of eigenaar zal nog steeds het gebrek dienen te bewijzen.
Door wie kan de aannemer of architect aansprakelijk worden gesteld?
Initieel is de bouwheer die aannemingswerken liet uitvoeren diegene die zich tot de aannemer en architect kan wenden. Het recht om te vorderen gaat evenwel over op latere kopers van het gebouw.
Als evenwel al een procedure werd gestart en tijdens de procedure het gebouw wordt verkocht, is in principe de verkoper nog steeds partij in dat proces. Uiteraard kan in de verkoopakte worden overeengekomen dat het proces door de kopers wordt verdergezet.
De verkoper van een woning is niet aansprakelijk volgens de tienjarige aansprakelijkheid zoals hier uitgelegd. Als de verkoper wist van gebreken en dit kan worden bewezen kan hij wel op basis van andere gronden aansprakelijk worden gesteld.
Zijn er andere gronden om de aannemer of architect aansprakelijk te stellen?
Ja. Uiteraard gelden nog de gebruikelijke aansprakelijkheidsgronden, zoals bijvoorbeeld de aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken.
Voor technisch en juridische bijstand bij ernstige gebreken in de bouw, kan je beroep doen op Cofix.
Wacht niet langer,neem NU contact met ons op!
Meer eerste hulp artikelen
Wat zijn de meest voorkomende bouwproblemen?
Hierbij vind je de top 5 van meest voorkomende bouwproblemen, zowel technisch als juridisch.
Welke rechtbank is bevoegd voor bouwgeschillen?
Bestaat er een specifiek bouwrechtbank? Hoe wordt de bevoegdheid van de rechtbank in een bouwgeschil bepaald? Lees hier waar u terecht kan met een bouwgeschil.
Wat te doen bij bouwfouten?
Hoe kunnen bouwfouten worden oplost? Wie is aansprakelijk voor bouwfouten? Waar moet ik naartoe met bouwfouten?
Wat is de Woningbouwwet (Wet Breyne)?
De Wet Breyne van 9 juli 1971, vernoemd naar de socialistische politicus Gustave Breyne, beschermt de bouwheer van een nieuwbouwwoning en de koper van een bouwproject. Deze wet speelt in op transparantie in de prijs en betalingen, de opleveringsvoorwaarden, etc.
Wat bij problemen bij de oplevering?
De aannemer wenst op te leveren, hoe maak ik bezwaar? Hoe opmerkingen formuleren bij de oplevering? Waar let je op als bouwheer bij de oplevering?
Wat als een aannemer niet meer komt werken?
Help! De aannemer daagt niet meer op de bouwwerf. Wat kan ik hiertegen doen? Volgend stappenplan biedt raad bij een aannemer die niet meer reageert, met de noorderzon verdween en beloftes niet nakomt.
Wat als de aannemer niet reageert op de ingebrekestelling?
Er is geen of niet de gewenste reactie van de aannemer na de ingebrekestelling. In dat geval schakel je best een professioneel in.
Heb je nog geen ingebrekestelling verstuurd naar de aannemer, dan vind je hier een voorbeeld.
Naar de rechtbank met een bouwgeschil, hoe gaat dat?
Wat als je naar de rechtbank moet gaan bij een bouwgeschil? Welke gerechtelijke stappen zijn mogelijk? Hoe verloopt een proces van een bouwgeschil voor de rechtbank.
Kan ik een onderaannemer aanspreken voor fouten?
Bij iets grotere bouwprojecten zal er vaak met 1 hoofdaannemer worden gewerkt die op zijn beurt onderaannemers aanstelt. Wat kan je als bouwheer doen als er problemen ontstaan met een onderaannemer? Het antwoord is genuanceerd.
Kan ik een andere aannemer aanstellen?
Als de aannemer niet meer verder werkt, kan hoogst uitzonderlijk een andere aannemer worden aangsteld.
Hoe een aannemer in gebreke stellen?
Hoe ga je te werk als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt, zoals de werken stopzetten, termijnen niet respecteren, slecht uitvoeren of te veel aanrekenen? Dan stel je de aannemer in gebreke.
Hoe een aannemer aanklagen?
Wat moet je doen als een bouwgeschil ontstaat met de aannemer? Welke opties zijn er en wat kan ik aanklagen bij de aannemer? Hieronder wordt in enkel duidelijke stappen beschreven hoe je best te werk gaat.
Hoe dringende bouwproblemen oplossen?
Soms ontstaan dringende problemen op een bouwwerf. Hoe los je zo’n dringende bouwfouten op? Welke maatregelen kunnen worden genomen?
Bouwexpertise, hoe gaat dat?
Als discussies in de bouw niet oplost geraken wordt vaak een bouwexpert ingeschakeld. De bouwexpert zal vaak de technische knopen doorhakken en de gestrande bouwrelatie weer vlot trekken, maar hoe gaat dit nu in zijn werk?
Hoe verloopt een proces voor de rechtbank?
Krijg je geen, of niet de gewenste reactie van de aannemer na de ingebrekestelling?
In dat geval schakel je best een professioneel in.
Heb je nog geen ingebrekestelling verstuurd naar de aannemer? Gebruik dan gerust ons onderstaand voorbeeld.
