Een koppel kocht eind 2023 een woning in de Vlaamse Ardennen die vlak voor de verkoop grondig was gerenoveerd: nieuw dak, nieuw metselwerk, nieuwe vloerplaat. In 2025 trok het vocht door de muren van het gelijkvloers. De verkoper bleek bestuurder van het bouwbedrijf dat de werken had uitgevoerd. Na maanden vruchteloos onderhandelen stuurde Cofix twee aangetekende aanmaningen, elk op een andere rechtsgrond. Drie maanden later lag er een dading van 10.000 euro.
De situatie
De verkoop leek een goede zaak: een instapklare woning met een ingrijpende renovatie. Wat de kopers niet wisten, was dat de verkoper de werken had laten uitvoeren door zijn eigen vennootschap, die op haar beurt een onderaannemer inschakelde. Anderhalf jaar na de akte verscheen zoutuitslag op de muren tot 80 centimeter hoog. Naast een vaste kast liet het pleisterwerk los. Boven, aan de gevel, kwam vocht binnen langs het dak.
Het technische probleem
Een vochtspecialist stelde de oorzaak vast: de waterkering in de muren was verkeerd geplaatst en er was een ongeschikt doek gebruikt. Daardoor trok grondvocht op in het metselwerk. Het herstel bestaat uit injecties op verschillende plaatsen, met een raming van 12.767,89 euro (excl. btw), zonder de kosten voor het dak en de gevel. Een tweede, kleiner vochtprobleem kwam van een slecht uitgevoerde dakaansluiting.
Het juridische probleem
Wie spreek je aan? De koper heeft twee wegen. De verkoper moet instaan voor verborgen gebreken die het gebruik van de woning ernstig verminderen. Een verkoper die de werken zelf liet uitvoeren met zijn eigen bedrijf, kan zich moeilijk verschuilen achter de clausule "verkocht in de staat waarin het zich bevindt". De aannemer blijft tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stevigheid of waterdichtheid van het gebouw aantasten (artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek), ook tegenover latere eigenaars. Een verkeerd geplaatste waterkering valt daaronder.
Er was al maanden onderhandeld, via de onderaannemer, met voorstellen die telkens net niet aan de voorwaarden van de kopers voldeden. Het dossier had een duidelijke deadline nodig.
Wat Cofix deed
- Analyse van het verslag van de vochtspecialist en van de aannemingsstukken, om de twee rechtsgronden scherp te stellen.
- Twee aangetekende aanmaningen op dezelfde dag (juni 2026): één aan de verkoper op grond van zijn vrijwaringsplicht, één aan het bouwbedrijf op grond van de tienjarige aansprakelijkheid.
- Drie keuzes voor de tegenpartij, met een termijn van achttien dagen: een provisie van 10.000 euro betalen, kosteloos herstellen, of instemmen met een gezamenlijk aangestelde deskundige. Wie geen van de drie kiest, wordt gedagvaard.
- Verwijzing naar de beroepsaansprakelijkheidsverzekering van het bouwbedrijf, wat de kans op een snelle regeling verhoogt.
- Opmaak van de dading, met hoofdelijke gehoudenheid van verkoper en vennootschap.
Het resultaat
De verkoper en zijn bouwbedrijf betalen samen, hoofdelijk, 10.000 euro binnen vijftien dagen na ondertekening, op de derdenrekening van de advocaat. Elke partij draagt haar eigen kosten. De kopers kunnen het vochtprobleem laten herstellen zonder procedure, zonder gerechtelijke expertise en zonder jaren te wachten.
Wat je hieruit leert
- Vraag bij een gerenoveerde woning wie de werken uitvoerde. Een verkoper die zelf aannemer is, draagt een zwaardere verantwoordelijkheid dan een gewone particulier.
- Meld verborgen gebreken snel en schriftelijk. Tegen de verkoper geldt een korte termijn; tegen de aannemer loopt de tienjarige aansprakelijkheid vanaf de oplevering.
- Laat de oorzaak eerst technisch vaststellen. Het verslag van de vochtspecialist met een raming maakte van een vage klacht een concrete vordering, en van maanden onderhandelen een regeling in drie maanden.
Zelfde probleem? Stel zelf de verkoper of aannemer in gebreke met de gratis aanmaning-tool, of boek een adviesgesprek met advocaat en architect.
Lees ook: Wat is de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect? · Wat te doen bij bouwfouten? · Hoe een aannemer in gebreke stellen?
