Vertraging door de aannemer, uitvoeringstermijn, vertragingsboete en schadevergoeding

De werken zouden drie maanden duren en je woont intussen acht maanden bij je ouders. Vertraging is het meest voorkomende bouwgeschil, en het vreemde is dat veel bouwheren denken dat ze er niets tegen kunnen doen. Dat klopt niet. Of je recht hebt op een vergoeding hangt af van drie vragen:

1. welke uitvoeringstermijn geldt,
2. is de aannemer in gebreke, schendt hij de uitvoeringstermijn en is hij aangemaand,
3. en wat staat er in je contract over vertraging.

Dit artikel loopt ze een voor een af.

Welke uitvoeringstermijn geldt?

Staat er een uitvoeringstermijn in de offerte, het contract of zelfs in een e-mail of bericht van de aannemer, dan is die termijn bindend. Een termijn hoeft niet in de offerte zelf te staan. Een latere schriftelijke belofte telt ook. Een belofte aan de telefoon is daarentegen niets waard als het tot een discussie komt.

Is er geen uitvoeringstermijn afgesproken, dan moet de aannemer de werken binnen een redelijke termijn uitvoeren. Wat een redelijke termijn is, hangt af van de omvang en de moeilijkheid van de werken en van wat gebruikelijk is in de sector. In dat geval leg je zelf een redelijke termijn vast. Je meldt de aannemer schriftelijk tegen wanneer je de werken afgewerkt verwacht, en je motiveert waarom die termijn redelijk is.

Let op twee valkuilen. Veel offertes vermelden de termijn in werkdagen, niet in kalenderdagen, en sluiten weerverlet, verlofperiodes en wachttijden op materialen uit. En een termijn die als "indicatief" of "bij benadering" is omschreven, is geen strikte verbintenis. Dan geldt opnieuw de redelijke termijn, met de indicatie als richtpunt.

Wanneer is de aannemer in gebreke?

Een verstreken termijn volstaat op zich niet om een vergoeding te eisen. Je moet de aannemer in gebreke stellen. Dat gebeurt met een schriftelijke aanmaning waarin je de vertraging vaststelt, een laatste termijn geeft om de werken af te werken en je rechten voorbehoudt (art. 5.231 en volgende van het Burgerlijk Wetboek). Pas vanaf die aanmaning is de aannemer juridisch in gebreke en beginnen de gevolgen te lopen, zoals de interesten en de schadevergoeding.

Een ingebrekestelling is enkel overbodig als de aannemer zelf duidelijk heeft laten weten dat hij niet meer zal komen, of als het contract bepaalt dat de voorafgaande ingebrekestelling voor schending van de uitvoeringstermijn niet nodig is (art. 5.233 BW). Omdat die uitzonderingen vaak voor discussie zorgen, stuur je de aanmaning toch best altijd. Hoe je dat doet, lees je in Hoe een aannemer in gebreke stellen?; de gratis aanmaning-tool maakt de brief voor je op.

Welke vertragingsboete kan ik eisen?

Kijk eerst in je contract. Veel aannemingsovereenkomsten bevatten een vertragingsclausule. Dit is een vast bedrag per kalenderdag of werkdag vertraging, soms met een plafond. Juridisch is dat een schadebeding. Je hoeft je schade dan niet te bewijzen. Je telt de dagen en past het bedrag toe. De rechter kan een schadebeding wel matigen als het kennelijk overdreven is ten opzichte van de schade die partijen bij het sluiten van het contract konden voorzien (art. 5.88 Burgerlijk Wetboek).

Bouw je een nieuwe woning onder de Wet Breyne (sleutel-op-de-deur, aankoop op plan), dan is de aannemer wettelijk verplicht een vertragingsvergoeding te voorzien die minstens overeenstemt met een normale huurprijs van de woning. Staat ze niet of te laag in het contract, dan geldt het wettelijke minimum.

Staat er niets in je contract, dan val je terug op het gemeen recht: een schadevergoeding voor de werkelijk geleden schade.

Welke schade kan ik terugvorderen?

Zonder schadebeding moet je je schade bewijzen, post per post. In de praktijk gaat het om:

• extra huur of hotelkosten omdat je niet in de woning kan;
• opslag van meubels en verhuiskosten die dubbel vallen;
• hogere kosten van andere aannemers die moeten wachten of terugkomen;
• gederfde huurinkomsten als het om een te verhuren pand gaat;
• in uitzonderlijke gevallen morele schade, bijvoorbeeld bij een maandenlang onbewoonbare woning.

Hou van elke post de bewijzen bij: huurcontracten, facturen, betalingsbewijzen, e-mails met de andere aannemers. Een schadevergoeding die niet onderbouwd is, wijst de rechter af. De vergoeding is pas verschuldigd vanaf de ingebrekestelling (art. 5.86 en volgende BW), dus hoe vroeger je aanmaant, hoe meer vertraging gedekt is.

Mag ik mijn betalingen opschorten als de uitvoeringstermijn wordt geschonden?

Ja, binnen de grenzen van de exceptie van niet-uitvoering (art. 5.239 BW). Zolang de aannemer zijn verbintenis niet nakomt, mag je de betaling van de nog verschuldigde bedragen opschorten, op voorwaarde dat je inhouding in verhouding staat tot zijn tekortkoming. Betaal dus wel wat correct is uitgevoerd en motiveer schriftelijk waarom je de rest inhoudt. Een bouwheer die alles blokkeert, wordt zelf de partij in gebreke.

Wat als de vertraging in de bouw niet aan de aannemer ligt?

De aannemer is niet aansprakelijk voor vertraging door overmacht, door jouw eigen keuzes of door derden die jij aanstelde. Klassieke voorbeelden: meerwerken die je zelf bijvroeg, een bouwvergunning die op zich liet wachten, een architect die plannen te laat leverde, of uitzonderlijk slecht weer binnen de contractuele grenzen van weerverlet. Een aannemer die zich daarop beroept, moet het wel aantonen. Vraag hem dus om een schriftelijke verantwoording met data, en vergelijk die met de werfverslagen en je eigen berichten.

Wat als de aannemer helemaal niet meer komt?

Blijft de werf stilliggen na je ingebrekestelling, dan heb je drie opties: de overeenkomst ontbinden en een andere aannemer aanstellen (art. 5.90 en 5.93 BW), bij hoogdringendheid de dringende werken door een derde laten uitvoeren op zijn kosten (art. 5.85 BW), of de rechter vragen hem tot uitvoering te veroordelen onder dwangsom. Hoe dat laatste in de praktijk loopt, lees je in de case Dakwerker verdwijnt: rechtbank legt dwangsom op, waar de aannemer werd veroordeeld tot afwerking binnen dertig dagen met een dwangsom van 100 euro per dag. Meer over je opties in Wat als een aannemer niet meer komt werken?.

Stappenplan bij vertraging in de bouw

1. Zoek de termijn op: contract, offerte, e-mails. Noteer of het werkdagen of kalenderdagen zijn en welke uitzonderingen gelden.
2. Documenteer de stand van de werf met gedateerde foto's en een kort verslag.
3. Stuur een ingebrekestelling met een laatste termijn, voorbehoud van schadevergoeding en, als dat nodig is, de aankondiging dat je de betalingen opschort. Gebruik de gratis aanmaning-tool.
4. Hou je schade bij, met bewijzen.
5. Reageert de aannemer niet binnen de termijn, laat dan de toestand vaststellen door een architect en bespreek ontbinding, vervanging of een procedure. Cofix doet dat juridisch én technisch, tegen een vaste prijs: bekijk de oplossingen.

Lees ook: Hoe een aannemer in gebreke stellen? · Wat als een aannemer niet meer komt werken? · Kan ik een andere aannemer aanstellen?