Bouwheer betaalt niet, wat kan de aannemer doen?

De werken zijn klaar, de factuur is verstuurd, en het blijft stil. Of erger, de klant begint plots over gebreken, net nu de slotfactuur op tafel ligt. Voor een aannemer is een onbetaalde factuur geen detail, het is centen in kas, lonen en materialen die al betaald zijn. Dit artikel zet op een rij wat je kan doen, in welke volgorde en waar je best op let, zowel bij een particuliere bouwheer als bij een professionele klant of bouwheer.

Eerst, waarom betaalt de bouwheer niet?

De aanpak hangt af van de reden. Grofweg zijn er drie:

1. Bouwheer kan niet betalen. Dan is snelheid belangrijk, hoe vroeger je aanmaant en invordert, hoe groter de kans dat je nog iets recupereert.
2. Bouwheer wil niet betalen zonder reden. Vergeetachtigheid, slordige administratie of gewoon rekken. Een korte, correcte herinnering lost dit meestal op. Mogelijks moet nog een aanmaning volgen en worst case moet je invorderen via de rechtbank.
3. Bouwheer betwist de factuur: gebreken, meerwerken die hij niet besteld zou hebben, een te hoog bedrag of een te late oplevering. Dit is het moeilijkste geval en net hier maakt een goede voorbereiding het verschil.

Vraag bij uitblijvende betaling dus altijd schriftelijk naar de reden. Het antwoord bepaalt je volgende stap, en het is meteen een bewijsstuk.

Stap 1: een correcte herinnering en ingebrekestelling

Stuur eerst een vriendelijke herinnering. Blijft betaling uit, dan volgt een ingebrekestelling. Dit is een schriftelijke aanmaning met het factuurnummer, het bedrag, een laatste betaaltermijn en de aankondiging dat je bij gebrek aan betaling interest, kosten en verdere stappen aanrekent. Sinds 2023 hoeft dat niet meer aangetekend. Elk geschrift volstaat, maar aangetekend blijft het beste bewijs. Stuur de bouwheer de aanmaning dus best aangetekend én per e-mail.

Is je klant een consument, dan gelden sinds 1 september 2023 strikte regels voor de invordering van schulden. De eerste herinnering moet gratis zijn, en pas na een termijn van veertien dagen vanaf die herinnering mag je interest en een schadebeding aanrekenen. Het schadebeding is bovendien geplafonneerd volgens het factuurbedrag, en de interest mag niet hoger zijn dan de wettelijke interest voor handelstransacties. Algemene voorwaarden die daarvan afwijken, zijn nietig. Kijk je algemene voorwaarden dus na voor je ze inroept.

Is je klant een onderneming, dan geldt de wet op de betalingsachterstand bij handelstransacties. Betaling binnen dertig dagen tenzij anders overeengekomen, interest van rechtswege vanaf de vervaldag en een forfaitaire vergoeding van veertig euro voor invorderingskosten, bovenop de redelijke kosten die je werkelijk maakt. De wettelijke interestvoet voor handelstransacties bedraagt 10,5 procent voor het tweede halfjaar van 2026.

De gratis aanmaning-tool van Cofix maakt deze brief op maat voor aannemers, met de juiste interestvoet en termijnen, en volgt de reactie van je klant op.

Stap 2: de werken opschorten of stoppen

Loopt de werf nog en betaalt de bouwheer een vervallen voorschot niet, dan mag je je eigen prestaties opschorten. Dat is de exceptie van niet-uitvoering. Zolang de klant zijn verbintenis niet nakomt, hoef jij de jouwe niet uit te voeren. Drie zaken zijn in de gaten te houden. De opschorting als aannemer moet in verhouding staan tot wat hij niet betaalt, en je kondigt ze schriftelijk aan. Een werf verlaten zonder een woord is geen opschorting maar een eigen tekortkoming, en dan draait de rol om. Als jij als aannemer eerst een fout zou hebben begaan in de uitvoering waarop de bouwheer zich beroept, kan je niet zomaar opschorten (zie stap 3).

Betaalt de bouwheer ook na de ingebrekestelling niet, dan kan je overwegen de overeenkomst te beëindigen. Sinds 2023 kan dat zonder rechter, met een schriftelijke kennisgeving na een vergeefse aanmaning, als de tekortkoming ernstig genoeg is. Laat vóór je vertrekt de stand van de werken tegensprekelijk vaststellen, met foto's en een verslag, liefst door een architect. Zonder die vaststelling discussieert de bouwheer achteraf over wat je wel en niet had uitgevoerd. Deze actie is op eigen risico. Als de bouwheer nadien zelf naar de rechtbank trekt, kan die jouw beslissing om te beëindigen als onrechtmatig bestempelen en ben je terug naar af, met schadevergoedingen erbovenop. Neem deze stap dus enkel als je als aannemer zeker bent van je stuk.

Een andere optie is zelf naar de rechtbank gaan ter invordering van de onbetaalde factuur, terwijl je de werken gewoon opschort zonder de aannemingsovereenkomst al resoluut te beëindigen.

Stap 3: als de bouwheer gebreken inroept

Dit is de klassieke verdediging tegen een slotfactuur: "ik betaal niet, want het werk deugt niet". Je sterkte zit dan in drie dingen.

• De oplevering. Werd er voorlopig opgeleverd, dan zijn zichtbare gebreken die niet in het proces-verbaal staan aanvaard. Heb je geen opleveringsdocument, dan geldt vaak een stilzwijgende aanvaarding door ingebruikname zonder opmerkingen of soms ook betaling van tussentijdse afrekeningen. Zorg daarom bij elke werf voor een ondertekend proces-verbaal van oplevering, met de opmerkingen erin.
• Een technisch verslag. Laat de ingeroepen gebreken beoordelen door een onafhankelijke architect of ingenieur. Vaak blijkt een deel terecht en een groter deel niet, en dat verslag maakt het verschil tussen een inhouding van tien procent en een inhouding van de volledige factuur. Hier kunnen wij je al bij helpen. Er kan ook worden voorgesteld ter plaatse te komen met Elize als expert.
• Een redelijk voorstel. Een bouwheer mag inhouden wat in verhouding staat tot de gebreken, niet meer. Stel voor om de terechte gebreken te herstellen tegen betaling van het onbetwiste saldo. Wie redelijk is op papier, staat sterk voor de rechter.

Hoe zo'n dossier kan keren, lees je in de case van een Gentse hoofdaannemer: een geschil over gebreken en facturen dat door een gerechtelijke expertise met juridische en technische bijstand werd omgebogen.

Stap 4: invorderen

Reageert de bouwheer niet op de ingebrekestelling, dan heb je drie wegen.

1. Onderhandelen met een advocaat. Een brief van een advocaat, al dan niet met het technisch verslag erbij, wordt zelden genegeerd en leidt vaak tot een betalingsregeling.
2. De rechtbank. Voor een factuur zonder ernstige betwisting gaat dat relatief snel. Is je klant een onderneming, dan is de ondernemingsrechtbank bevoegd. Voor een particulier is de vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg bevoegd, naargelang het bedrag. Lees meer in Welke rechtbank is bevoegd voor bouwgeschillen?.
3. Bewarende maatregelen. Vrees je dat de bouwheer zijn vermogen wegmaakt of dat hij failliet gaat, dan kan een bewarend beslag zinvol zijn. Dat vraagt snelheid en een advocaat.

Controleer vooraf of invorderen zin heeft. Bij een andere (hoofd)aannemer als klant geeft de AannemerCheck-aanpak in omgekeerde richting hetzelfde beeld, via de jaarrekeningen en de publicaties in het Belgisch Staatsblad.

Vijf fouten die aannemers duur komen te staan

• Geen schriftelijke offerte of contract, waardoor de prijs en de termijn betwistbaar zijn.
• Meerwerken uitvoeren zonder schriftelijke bevestiging van de klant, zeker als de bouwheer particulier is.
• Geen proces-verbaal van oplevering.
• Algemene voorwaarden met een schadebeding dat tegenover consumenten te hoog is en dus nietig.
• Te lang wachten. Elke maand uitstel vermindert de kans op betaling, zeker bij een klant in moeilijkheden.

Stappenplan bij een onbetaalde factuur

1. Vraag schriftelijk naar de reden van de niet-betaling.
2. Stuur een gratis herinnering, daarna een ingebrekestelling met laatste termijn, interest en kosten. Gebruik desgevallend de gratis aanmaning-tool voor aannemers.
3. Schort je werken op als een vervallen voorschot onbetaald blijft en kondig dat schriftelijk aan.
4. Laat bij betwisting de werken en de ingeroepen gebreken vaststellen door Elize, onze ingenieur-architect, in een duidelijk verslag.
5. Geen reactie? Laat Cofix de volgende stap zetten, juridisch én technisch, tegen een vaste prijs: bekijk de oplossingen.

Weet dat elke situatie van een onbetaalde aannemer zijn bijzonderheden heeft en begeleiding van bij het begin nuttig is. Neem dan ook gerust contact op!

Lees ook: Welke rechtbank is bevoegd voor bouwgeschillen? · Wat bij problemen bij de oplevering? · Kan ik een onderaannemer aanspreken voor fouten?