Twee aanpalende woningen in een dorp in Oost-Vlaanderen, dezelfde verkoper, dezelfde formule. Je koopt het huis en de verkoper, tevens aannemer, renoveert het volledig. Een gezin en een alleenstaande moeder tekenden begin 2023. Drie jaar later woonden ze in onafgewerkte huizen, hadden ze samen meer dan 800.000 euro betaald en was de aannemingsprijs stelselmatig opgetrokken. In twee vonnissen van april en mei 2026 verklaarde de rechtbank de koop- en aannemingsovereenkomsten nietig en veroordeelde ze de aannemer tot terugbetaling van alles.
De situatie
Het aanbod van de makelaar was verleidelijk, een totaalrenovatie "zonder zorgen", met 3D-beelden van het eindresultaat en de belofte van oplevering in de zomer van 2023. In het compromis stond één prijs, opgesplitst in een deel voor de woning en een deel voor de verbouwing: 320.000 euro voor het ene huis, 410.000 euro voor het andere. Bij de notaris werd enkel de woning verleden, in niet-gerenoveerde staat. De renovatie zat in een aparte, summiere aannemingsovereenkomst zonder bestek of meetstaat.
Daarna ging het mis. De werf lag maandenlang stil, opleverdata schoven telkens op, en de aannemingsprijs werd via nieuwe offertes en voorschotfacturen verhoogd: van 101.000 naar meer dan 145.000 euro bij de ene, van 190.000 naar meer dan 227.000 euro bij de andere. Beide gezinnen hadden hun vorige woning verkocht. De ene huurde noodgedwongen, sliep een week in een caravan, trok in het onafgewerkte huis en moest er in de winter weer uit omdat het niet te verwarmen was en het binnenregende. Het andere gezin, met drie kinderen, woont sinds midden 2024 in een huis waar de warmtepomp niet was aangesloten en water binnenkwam.
Het technische probleem
De architect van Cofix stelde ter plaatse de staat van de werken vast: onafgewerkte gevelisolatie, ontbrekende aansluitingen, waterinfiltratie, verdiepingen die niet vlak lagen, schimmel achter plinten. Het verslag documenteerde niet alleen de gebreken, maar vooral dat de woningen niet "woonklaar" waren, zoals de aannemer beweerde. Dat bleek achteraf beslissend.
Het juridische probleem
De Wet Breyne beschermt wie een woning koopt die de verkoper nog moet bouwen of verbouwen, en daarvoor vooraf betaalt. Ze legt onder meer een vaste prijs, een voltooiingswaarborg, een oplevering in twee fasen en verplichte vermeldingen op. De wet geldt ook bij een te verbouwen woning, zodra de prijs van de werken minstens 80 procent van de koopprijs bedraagt. De aannemer had de koop en de aanneming bewust opgesplitst, zodat de wet op geen van beide leek te slaan. Wie de nietigheid wil inroepen, moet dat doen vóór de notariële akte, of bij een onderhandse aanneming vóór de voorlopige oplevering. De aannemer hield dus vol dat de woningen al opgeleverd waren, omdat de gezinnen erin woonden.
Wat Cofix deed
- Technisch verslag van de architect, in januari 2025, met de vaststelling dat de werken verre van afgewerkt waren.
- Aanmaning in februari 2025, met de lijst van gebreken en openstaande werken.
- Dagvaarding in het voorjaar van 2025, voor elk gezin afzonderlijk, met als hoofdvordering de nietigheid van koop én aanneming op grond van de Wet Breyne, en de teruggave van alles wat betaald was.
- Bewijs dat er nooit een voorlopige oplevering was: geen tegensprekelijk proces-verbaal, mails waarin de aannemer zelf nog sprak over af te werken punten "in afwachting van de oplevering", en het intrekken onder protest.
Het resultaat
In beide vonnissen oordeelt de rechtbank dat de handelwijze van de aannemer "een toonvoorbeeld van wetsontduiking" is. De opsplitsing tussen koop en aanneming is ongeoorloofd als ze dient om de Wet Breyne te omzeilen, en de prijs van de werken lag ruim boven de grens van 80 procent. Zowat elke bepaling van de wet was geschonden. Er was geen voorlopige oplevering: wonen in een huis onder protest is geen aanvaarding. De rechtbank verklaarde het compromis, de notariële akte en de aannemingsovereenkomst nietig. De aannemer moet 366.479,83 euro terugbetalen aan het ene gezin en 447.600,51 euro aan het andere, met interest vanaf de dagvaarding, plus de kosten en een rechtsplegingsvergoeding van 10.988,37 euro per zaak. De woningen gaan terug naar de aannemer.
De aannemer tekende geen hoger beroep aan. Beide vonnissen zijn definitief, de bedragen werden volledig betaald en de woningen werden overgedragen. Beide gezinnen konden met het geld een nieuwe start maken.
Wat je hieruit leert
- Koop je een woning die de verkoper nog gaat verbouwen, dan geldt de Wet Breyne, ook als hij de koop en de werken in aparte contracten giet. Vraag vóór je tekent naar de voltooiingswaarborg en de vaste prijs.
- Een vaste prijs is een vaste prijs. Nieuwe offertes en stijgende voorschotfacturen na de akte zijn een alarmsignaal, geen "keuzes van de klant".
- Trek nooit in zonder schriftelijk voorbehoud. Wonen in een onafgewerkt huis kan als oplevering uitgelegd worden. Een technisch verslag en een aanmaning leggen de werkelijke staat vast.
Zelfde probleem? Boek een adviesgesprek: de architect stelt de staat van de werken vast, de advocaat toetst je contract aan de Wet Breyne.
Lees ook: Wat is de Woningbouwwet (Wet Breyne)? · Wat bij problemen bij de oplevering? · Wat als een aannemer niet meer komt werken?
