Een cultureel gebouw in Oost-Vlaanderen werd grondig gerenoveerd, met een nieuw paviljoen erbij. Bij de voorlopige oplevering stonden 39 punten open. Acht maanden later waren de meeste er nog, en de aannemer schoof de verantwoordelijkheid af op de onderaannemers en de waarborgvoorwaarden. Cofix stelde een proces-verbaal van ingebrekestelling op en onderhandelde een dading die het herstel afdwingbaar maakt, zonder jarenlange procedure.
De situatie
De opdracht was gegund via een overheidsopdracht en aangevat eind 2023. De voorlopige oplevering werd eerst geweigerd, twee dagen later toch verleend met een lange lijst opmerkingen: van ventilatie en klimaatregeling tot afwerking. De bouwheer, een stichting die het gebouw uitbaat, had het gebouw nodig en kon niet wachten tot alles perfect was. Dat is de gebruikelijke valkuil bij een oplevering onder voorbehoud. Het gebouw is in gebruik, de druk op de aannemer valt weg.
Het technische probleem
De hardnekkigste punten zaten in de technieken: condensatiepompjes die kortsluiting maakten, vloerconvectoren die uitvielen en op vaste uren weer aansloegen, een stoombevochtiger die niet meer werkte na de plaatsing van een nieuwe waterverzachter. Daarnaast een reeks bouwkundige restpunten. De architect van het project legde ze vast in een verslag, per punt met foto en beschrijving. Dat verslag werd de ruggengraat van het dossier.
Het juridische probleem
Na de voorlopige oplevering loopt de waarborgtermijn. De aannemer stelde dat het merendeel van de gebreken buiten die waarborg viel, dus enkel hersteld kon worden tegen betaling, en bezorgde daarvoor een offerte. De bouwheer kon twee dingen doen: een procedure starten met gerechtelijke expertise, met een doorlooptijd van jaren voor een gebouw dat dagelijks bezoekers ontvangt, of de aannemer in een positie brengen waarin een regeling voor hem aantrekkelijker is dan een proces. Extra complicatie, bij een overheidsopdracht mag een regeling de opdracht niet wezenlijk wijzigen.
Wat Cofix deed
- PV van ingebrekestelling (juni 2025), aangetekend en per mail, met een termijn van 15 dagen om een herstelvoorstel én een datum te bezorgen. Niet "los het op", maar "zeg wanneer".
- Herinnering toen de aannemer het merendeel weigerde.
- Werfvergadering met de architect, om technisch en juridisch uit elkaar te halen wat echt buiten de waarborg viel en wat niet.
- Onderhandeling van een dading met harde mechanismen: consignatie van de herstelprijs op de derdenrekening van de advocaat, dagboete, vervangingsrecht en een langere waarborg.
Het resultaat
De dading werd in oktober 2025 ondertekend. De kern:
- De aannemer erkent dat alle punten uit het architectenverslag onder zijn waarborg vallen en herstelt ze op eigen kosten.
- Voor vijf punten die effectief buiten de waarborg vielen, aanvaardt de bouwheer de offerte van 18.221,69 euro (excl. btw). Dat bedrag werd niet aan de aannemer betaald, maar geconsigneerd bij de raadsman van de bouwheer, en wordt pas vrijgegeven na de oplevering van die werken.
- De werken starten binnen 10 werkdagen en zijn klaar binnen 30 werkdagen. Elke dag vertraging kost de aannemer 100 euro, verrekend met het geconsigneerde bedrag, tot 15.000 euro.
- Is het na 150 dagen nog niet klaar, dan mag de bouwheer met een gewone brief een andere aannemer aanstellen op kosten van de eerste.
- De waarborgtermijn wordt verlengd en de definitieve oplevering kan pas een jaar later plaatsvinden, zodat de borgtocht blijft staan.
- De bouwheer betaalt de laatste factuur, zodat de aannemer geen reden meer heeft om de werken uit te stellen.
Wat je hieruit leert
- Een oplevering onder voorbehoud is pas iets waard als de opmerkingen precies zijn. Een lijst met 39 punten, elk met foto en beschrijving, was hier het sterkste stuk in het dossier.
- Vraag in je ingebrekestelling om een datum, niet enkel om herstel. Een aannemer die geen datum geeft, staat meteen in gebreke.
- Een dading moet zichzelf afdwingen. Consignatie, dagboete en een vervangingsrecht maken het verschil tussen een belofte en een resultaat.
Zelfde probleem? Start zelf met de gratis aanmaning-tool of boek een adviesgesprek: advocaat en architect bekijken je opleveringsverslag samen.
Lees ook: Wat bij problemen bij de oplevering? · Hoe een aannemer in gebreke stellen? · Wat als de aannemer niet reageert op de ingebrekestelling?
