Een koppel in de Gentse rand wilde hun woning energiezuinig maken met buitenisolatie en een nieuwe gevelafwerking. Aan één kant staat de woning op de perceelsgrens. De isolatie zou dus enkele centimeters boven de grond van de buur uitsteken, en de werken vroegen tijdelijk toegang tot haar tuin. Cofix goot de afspraken in een dading die het risico op afbraak uitsluit, ook als een van beide woningen later verkocht wordt.
De situatie
De omgevingsvergunning was verleend, met de grensoverschrijdende isolatie op de plannen. Maar een vergunning regelt de verhouding met de overheid, niet die met de buur. Zonder haar akkoord bleef de vraag open of zij, of een latere koper van haar woning, de verwijdering van de isolatie kon eisen. Voor een investering van enkele tienduizenden euro's is dat geen theoretisch risico.
Het technische probleem
Buitenisolatie op een bestaande gevel is minstens tien tot vijftien centimeter dik. Op een perceelsgrens is er maar één plaats waar die kan komen, boven het aanpalende perceel. Daarnaast heeft de aannemer een stelling nodig aan die kant, dus toegang tot het erf van de buur gedurende de werken. Beide aspecten moesten op papier: wat wordt er gebouwd, hoeveel steekt het uit, hoe lang duren de werken en wie draagt de schade als er iets misloopt.
Het juridische probleem
Het nieuwe goederenrecht (boek 3 van het Burgerlijk Wetboek) regelt dit in twee artikels. Artikel 3.62 gaat over bouwwerken die de grens overschrijden: de buur kan in beginsel de verwijdering eisen, tenzij het nadeel niet onevenredig is in verhouding tot het belang van de overschrijding. Isolatie die de woning aan de energienormen laat voldoen, is een sterk argument, maar een argument is geen zekerheid. Artikel 3.67 geeft de eigenaar het recht om het naburige erf tijdelijk te gebruiken voor noodzakelijke werken, tegen vergoeding van de schade. Een rechter kan dat alles achteraf beoordelen. Een overeenkomst vooraf kost minder en geeft zekerheid aan beide kanten.
Wat Cofix deed
- Analyse van de plannen en de vergunning, om precies te omschrijven wat er over de grens komt en waar de stelling moet staan.
- Opmaak van een dading die niet alleen de toestemming vastlegt, maar ook de uitvoering: aanvang binnen twee jaar, uitvoering binnen één jaar, schriftelijke verwittiging tien werkdagen vooraf, zo min mogelijk hinder, aansprakelijkheid van de bouwheren voor elke schade.
- Bescherming tegen de toekomst. De buur erkent dat het nadeel niet onevenredig is en ziet af van de afbraak. Zij vrijwaart de bouwheren tegen aanspraken van derden met een recht op haar perceel, en verbindt zich ertoe die vrijwaring bij een verkoop in de akte te laten opnemen, gedurende dertig jaar. Omgekeerd vrijwaren de bouwheren haar tegen klachten van bewoners over hinder tijdens de werken.
- Eigendom geregeld. De isolatie boven haar grond wordt door natrekking deel van de woning van de bouwheren, zodat er later geen discussie ontstaat over wie ze onderhoudt of mag herstellen.
- Een forfaitaire vergoeding voor de buur, in twee schijven: bij de start en na het einde van de werken.
Het resultaat
De dading werd door alle partijen ondertekend. De bouwheren kunnen de werken laten uitvoeren met een titel in de hand, de buur weet precies wat haar te wachten staat en krijgt een vergoeding, en beide woningen kunnen later verkocht worden zonder dat het isolatiepakket een geschil wordt. Geen procedure, geen deskundige, geen jaren wachten op een vonnis.
Wat je hieruit leert
- Een vergunning is geen toestemming van de buur. Regel de grensoverschrijding apart, vóór de aannemer start.
- Denk aan de volgende eigenaar. Een mondeling akkoord met de huidige buur is niets waard tegenover haar koper. Laat de afspraak in de verkoopakte opnemen.
- Schrijf de uitvoering uit, niet alleen het principe. Termijnen, verwittiging, toegang en aansprakelijkheid voorkomen de discussies die tijdens werken altijd opduiken.
Zelfde situatie? Boek een adviesgesprek: de architect leest de plannen, de advocaat schrijft de overeenkomst.
Lees ook: Wat te doen bij bouwfouten? · Hoe dringende bouwproblemen oplossen? · Welke rechtbank is bevoegd voor bouwgeschillen?
