Een gezin uit Oost-Vlaanderen liet het platte dak van haar woning vernieuwen voor ongeveer 50.000,00 euro. Nog tijdens de werken lekte het in de veranda, daarna in de keuken, de badkamer en de inkomhal. De aannemer stuurde toch zijn slotfactuur van ruim 25.000 euro. Cofix liet de gebreken vaststellen, ontbond de overeenkomst en vroeg de rechtbank om een beknopte expertise. Een jaar na de eerste lekken was de rekening gemaakt. Het gezin betaalt nog een 1.000,00 euro, de aannemer draagt de kosten van het proces.
De situatie
De offerte: nieuwe isolatie en een EPDM-dakhuid op het bestaande vlinderdak, plus de afwerking van de dakranden in Rockpanel. Het gezin betaalde meteen 28.090 euro voorschot. De werken startten met vertraging, vijftien maanden na offerte. Al na enkele weken zagen de bewoners dat het misliep. De isolatieplaten sloten niet aan, de naden waren hier en daar met PUR-schuim opgevuld, de EPDM lag in plooien en de dakranden bleven open. Kort nadien regende het door het houten plafond van de veranda.
Het technische probleem
De architect van Cofix ging op het dak ter controle. Haar verslag beschreef een renovatie die op meerdere punten de regels van de kunst miste: isolatie van 12 centimeter in één laag in plaats van twee geschrankte lagen, open naden tussen de platen, dakranden opgebouwd uit twee planken gewoon constructiehout bovenop de isolatie, een schouwaansluiting zonder ingeslepen loodslab en dakranden die nog niet waterdicht waren.
De gerechtsdeskundige bevestigde later de kern en voegde er zaken aan toe. De oude dakhuid, die als dampscherm moest dienen, was aan alle dakranden weggesneden, zodat de isolatie niet ingepakt zat zoals de richtlijnen van Buildwise voorschrijven. Het hout van de dakranden was onbehandeld en dus ongeschikt voor buiten. De EPDM-naden waren zonder nadentape en zonder uitgerolde lijm gekleefd. De spuwer uit de offerte ontbrak, terwijl de twee afvoeren samen te klein waren voor het dakoppervlak. En er was een sterk vermoeden dat de oude dakplaten asbest bevatten: een aannemer die dat vermoedt, moet zijn werken staken en een asbestverslag laten opmaken.
Het juridische probleem
Een aannemer moet werk leveren volgens de regels van de kunst en moet zijn bouwheer waarschuwen als een gevraagde werkwijze problemen oplevert. Hier ging het om beide. De vraag was ook hoe je als bouwheer uit zo'n contract raakt zonder eerst jaren te procederen. Het nieuwe verbintenissenrecht biedt daarvoor de buitengerechtelijke ontbinding (art. 5.93 BW): na een ingebrekestelling die zonder gevolg blijft, kan je de overeenkomst zelf ontbinden, met een schriftelijke kennisgeving en een opgave van de redenen. Je moet wel maatregelen nemen om de toestand te laten vastleggen.
Wat Cofix deed
- Ingebrekestelling door het gezin zelf, per e-mail, met een lijst van de gebreken en veertien dagen om ze te herstellen. De herstelpoging nadien loste niets op; daarna lekte het ook in de keuken en de badkamer.
- Technisch verslag van de architect.
- Buitengerechtelijke ontbinding per aangetekende brief, met een provisionele schadevordering van 20.000 euro en het verslag als bijlage.
- Dagvaarding voor de rechtbank van eerste aanleg, met de vraag om een vereenvoudigd deskundigenonderzoek (art. 986 Ger.W.): een beknopte expertise met één plaatsbezoek en een kort verslag, in plaats van een volledige expertise van een jaar of langer.
- Expertise Op basis daarvan en het verslag van de gerechtsdeskundige maakten de advocaten de afrekening en sloten ze een regeling, vóór de zitting waarop de deskundige zijn verslag zou toelichten.
Het resultaat
De deskundige begrootte het herstel volgens de regels van de kunst op ongeveer 20.000 euro en de schade aan plafonds en muren op 1.000 euro. Van het saldo dat de aannemer vorderde, bleef na die aftrek nog ongeveer 5.000 euro over. In de regeling nam de aannemer daarbovenop de gerechtskosten op zich (dagvaarding, het voorschot van de deskundige en de rechtsplegingsvergoeding) en de volledige kostenstaat van de deskundige. Het gezin betaalt tot slot van alle rekeningen ongeveer 1.000 euro en laat het dak afwerken door een aannemer naar keuze. De zaak wordt doorgehaald.
De eigen schadevordering van 20.000 euro werd dus niet als zodanig toegekend; het resultaat zit in de verrekening. Op een slotfactuur van 25.000 euro betekent dat een korting van ruim 24.000 euro.
Wat je hieruit leert
- Betaal geen slotfactuur zolang er zichtbare gebreken zijn, en protesteer ze schriftelijk. De e-mail van het gezin, met een duidelijke lijst en een termijn van veertien dagen, was de basis van alles wat volgde.
- Een beknopte expertise kan volstaan. Deze expertise kostte 2.300 euro en was in vier maanden klaar. Het verslag gaf beide partijen genoeg zekerheid om te regelen zonder vonnis.
- Een dak van vóór 1990 kan asbest bevatten. Een vakman die daar op stoot, moet stoppen en een asbestverslag vragen. Doet hij dat niet en bevestigt een asbestdeskundige later de aanwezigheid, dan is al zijn werk op die platen economisch verloren.
Zelfde probleem? Stel je aannemer eerst zelf in gebreke met de gratis aanmaning-tool. Lost dat niets op, boek dan een adviesgesprek met advocaat en architect.
Lees ook: Bouwexpertise: hoe gaat dat? · Wat te doen bij bouwfouten? · Wat als de aannemer niet reageert op de ingebrekestelling?
