Een koppel uit Gent stelde bij toeval vast dat de buur zijn plat dak had vernieuwd en verhoogd. De nieuwe dakrand lag hoger dan de onderkant van hun zolderraam, zodat elke verstopping of stortbui water naar binnen zou sturen. Cofix liet de toestand vaststellen, maande de buur aan en dagvaardde hem voor de vrederechter. Resultaat: de buur moet de werken uitvoeren en betaalt de proceskosten, nog vóór er echte waterschade was.
De situatie
De buur, die zelf een bouwbedrijf runt, liet het platte dak van zijn pand vernieuwen en verhoogde het om isolatie te kunnen plaatsen. Niemand had het koppel daarover aangesproken. Toen ze vanuit hun zolderraam keken, zagen ze dat de nieuwe dakbedekking gewoon op de houten neus van hun raam was gekleefd en met silicone was dichtgesmeerd. De dakrand zat op 12 à 13 centimeter hoogte; de bovenkant van het vaste raamkader op amper 6 centimeter, dus onder de rand. Op het dak lag geen zichtbare helling, de afvoer had geen bolrooster en het dak was moeilijk bereikbaar voor onderhoud.
Het technische probleem
De architect van Cofix bezocht de woning in juni 2025 en legde in haar verslag van 18 juli 2025 de kern bloot: een plat dak dat afwatert naar de zijgevel van de buren, met een aansluiting die onder het raamkader ligt, loopt bij een verstopte afvoer of hevige regen onvermijdelijk over in het zolderraam. Silicone is daarvoor geen duurzame oplossing. De enige structurele remedie: het raam uitbreken, de opening deels opmetsen tot een opstand boven de dakrand, een nieuwe dorpel met waterkering plaatsen die overlapt met de dakbedekking, en dan een nieuw raam zetten. Ook de loodaansluiting van het hellende dak moest ingeslepen worden in plaats van met silicone bevestigd.
Het juridische probleem
Een eigenaar mag met zijn dak doen wat hij wil, zolang hij zijn buren geen hinder bezorgt die de normale ongemakken van het nabuurschap overtreft (art. 3.101 BW). Nieuw sinds 2021 is art. 3.102 BW. Als een buur door zijn werken een ernstig en manifest risico op zulke hinder creëert, kan je al naar de rechter stappen vóór de schade zich voordoet. Dat was hier de inzet. De buur had bij de verhoging van zijn dak op geen enkel moment rekening gehouden met het raam van de buren.
Wat Cofix deed
- Plaatsbezoek en technisch verslag door de architect, met foto's van de aansluiting, de afvoer en het raamkader.
- Aangetekende aanmaning met het verslag als bijlage en een termijn tot 24 september om de aansprakelijkheid te erkennen en de werken ten laste te nemen. De buur reageerde niet.
- Dagvaarding voor de vrederechter Burengeschillen horen bij de vrederechter thuis, en die kan snel ter plaatse komen.
- Plaatsopneming: de vrederechter kwam zelf kijken, bijgestaan door een architect als technisch adviseur. Die bevestigde het ontbreken van helling en opstand en stelde bovendien vast dat de tapbuis van 6,6 centimeter te klein was voor de 44 vierkante meter dak die erop afwatert.
- Pleidooien De buur had intussen schriftelijk toegezegd de werken uit te voeren, maar had nog niets gedaan.
Het resultaat
De vrederechter oordeelde dat aan alle voorwaarden van art. 3.102 BW voldaan was: het risico op waterinfiltratie is reëel, het volgt uit de werken van de buur, en waterinfiltratie bedreigt op termijn de stabiliteit van de constructie en de gezondheid van de bewoners. De buur werd veroordeeld om een opstand van vijftien centimeter te metsen en de tapbuis te vervangen door een exemplaar van acht centimeter. Hij betaalt ook de proceskosten: 2.337,91 euro, waaronder de volledige rechtsplegingsvergoeding, omdat hij de vordering eerst had betwist.
Eén nuance: het zolderraam zelf was oud, met enkel glas en condensvorming. Het koppel neemt de kost van het nieuwe raam en de dorpel op zich, en het uitbreken en plaatsen ervan. Dat hadden ze op de zitting al aanvaard.
Wat je hieruit leert
- Je hoeft niet te wachten tot het water binnenloopt. Bij een ernstig en manifest risico kan je de buur al laten veroordelen tot de maatregelen die het risico wegnemen (art. 3.102 BW). Een technisch verslag met foto's maakt dat risico aannemelijk.
- Vraag altijd een dwangsom en de machtiging om het zelf te laten doen. De vrederechter merkte op dat hij die hier niet kon toekennen, omdat ze niet gevorderd waren. Zonder dwangsom hangt de uitvoering af van de goede wil van de buur.
- De plaatsopneming is een onderschat instrument. De vrederechter komt met een architect ter plaatse, in plaats van een maandenlange gerechtelijke expertise. Snel, goedkoop en de buur kan de vaststellingen moeilijk blijven betwisten.
Zelfde probleem met een buur? Boek een adviesgesprek met advocaat en architect, of lees eerst hoe een bouwexpertise verloopt.
Lees ook: Isolatie over de perceelsgrens: overeenkomst met de buur · Welke rechtbank is bevoegd voor bouwgeschillen? · Hoe dringende bouwproblemen oplossen?
